Situation et perspectives du marché immobilier à Dubaï

Le marché immobilier de Dubaï semble avoir remonté le creux de la vague. Au cours de cet entretien avec Christian Atzert, nous évoquons les derniers développements de cet émirat dynamique et les facteurs déterminants à l’essor naissant de ce marché.

Family Office Magazine : Vous êtes conseiller sur le marché immobilier de Dubaï depuis 2007. Pourriez-vous nous parler des changements que vous avez constatés dans l’émirat depuis vos débuts ?

Il y a en effet eu un profond changement au cours de cette période, en partie parce que Dubaï est un marché immobilier encore relativement jeune et dynamique, soumis à des cycles plus courts. De plus, le gouvernement a rapidement et intelligemment corrigé les défauts révélés par la crise de 2008, qui étaient en fin de compte dus à une spéculation excessive associée à une réglementation insuffisante. La plupart des lois et des réglementations immobilières adoptées ou modifiées au cours de la dernière décennie ont été continuellement développées et optimisées, et une autorité de régulation de l’immobilier a été mise en place.

Actuellement, on peut dire que Dubaï a trouvé un équilibre adéquat entre une réglementation efficace et – comparé aux marchés européens, par exemple – une bureaucratie raisonnable.

Family Office Magazine : Pourriez-vous nous parler de l’impact de la pandémie et de la situation du marché actuel ?

Au cours des six dernières années, le marché de Dubaï a enregistré une corrélation négative en comparaison avec d’autres marchés immobiliers dans le monde. Alors que les prix de l’immobilier en Allemagne et dans d’autres pays européens – mais aussi aux États-Unis et en Extrême-Orient – ont augmenté parfois de manière inquiétante, on observe une baisse lente mais constante des prix de l’immobilier à Dubaï depuis 2014. La crise du coronavirus n’a donc provoqué qu’une dernière baisse provisoire des prix, causée par la pression exercée sur les propriétaires pour qu’ils vendent leurs biens.

Parallèlement, on observe une nette amélioration de la confiance des marchés, favorisée par les acteurs du marché qui sont convaincus que le creux de la vague est désormais derrière nous.

Family Office Magazine : Quels sont les facteurs qui justifient cet optimisme, pouvez-vous nous donner quelques données fondamentales ?

Bien sûr. La Chine est, à mes yeux, le principal moteur de la demande actuelle. Dans ce vaste pays où les classes moyennes et supérieures se développent rapidement, on constate que de nombreux particuliers et entreprises souhaitent investir leur patrimoine à l’étranger, souvent en investissant dans l’immobilier.

Au cours des dernières décennies, les États-Unis ont souvent été la première destination pour leurs investissements, mais en raison de la guerre commerciale et de la détérioration générale des relations entre les deux pays, de nombreux Chinois cherchent aujourd’hui des alternatives. Alors que les Émirats arabes unis et Dubaï continuent d’assouplir leurs conditions de permis de séjour et offrent également la possibilité de détenir 100 % des parts d’une entreprise, le pays devient de plus en plus attractif pour cette clientèle.

La position centrale de Dubaï par rapport au reste du monde et son excellente infrastructure logistique sont deux autres facteurs importants. Ne serait-ce que pour cette raison, les entreprises chinoises y sont très attirées et cela constitue un élément extrêmement important dans le cadre du nouveau projet de la route de la soie.

Alors que la conjoncture économique et politique en Europe se détériorait déjà lentement avant la crise du coronavirus, les mesures de confinement instaurées sur tout le continent écrasent la classe moyenne et accélèrent son appauvrissement, poussant les entrepreneurs et les personnes fortunées à chercher refuge ailleurs.

D’une part, la demande en biens immobiliers à Dubaï augmente de manière significative compte tenu des développements susmentionnés ; d’autre part, il y a de moins en moins de biens immobiliers en fin de construction. Les promoteurs semi-publics comme Emaar ont nettement limité le lancement de nouveaux projets, tandis que le gouvernement a fortement augmenté les besoins en capitaux pour les promoteurs privés.

Je suis convaincu que la situation générale évoquée constitue un terrain favorable pour le prochain cycle du marché et verra augmenter les prix de l’immobilier.

Family Office Magazine : Y a-t-il d’autres facteurs qui sont particulièrement intéressants pour les investisseurs européens ? Et y a-t-il des changements importants qui concernent la structuration des biens patrimoniaux ?

Oui. Le marché immobilier de Dubaï est certainement favorisé par la baisse actuelle du dollar par rapport à l’euro. Comme le dirham des Émirats arabes unis est indexé sur le dollar américain, le pouvoir d’achat des détenteurs d’euros dans les Émirats arabes unis a augmenté de huit pour cent depuis le début de l’année.

Deuxièmement, il y a aussi l’exonération de prélèvement à la source. L’émirat de Dubaï ne prélève pas d’impôts sur le revenu des biens immobiliers. En outre, les taxes et les frais liés à la gestion courante de tout bien immobilier – si tant est qu’ils doivent être supportés par le propriétaire – sont minimes.

Enfin, la domiciliation du patrimoine à Dubaï pourrait être une protection utile pour faire face aux éventuels risques politiques en Europe. Pour les personnes et les familles aisées, la communautarisation de la dette, la politique monétaire trop expansionniste et la concentration croissante du pouvoir dans l’UE devenue de facto non démocratique représentent, à mon avis, des risques importants.

Ces trois dernières années, le Dubai International Financial Centre (DIFC) a, en tant que zone de libre-échange financier, considérablement amélioré son offre destinée aux family offices en proposant des fondations, des fonds communs de placement et d’autres options très efficaces et adaptées. Pour les familles et les HNWIs qui souhaitent investir dans des entreprises ou des biens immobiliers à Dubaï, leurs choix se portent clairement sur le DIFC, qui a été déclaré semi-permanent par rapport à la juridiction onshore.

Family Office Magazine : Merci beaucoup pour cet entretien.

L’auteur conseille les investisseurs institutionnels sur leurs transactions immobilières et gère des portefeuilles immobiliers à Dubaï depuis 2007. Pour tout commentaire ou demande de renseignements, veuillez contacter l’auteur à l’adresse suivante

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